Haus verkaufen und wohnen bleiben: Alle 5 Wege im Vergleich
Das Wichtigste in Kürze:
- Ja, Sie können Ihr Haus verkaufen (oder beleihen) und trotzdem darin wohnen bleiben – dafür gibt es in Deutschland fünf etablierte Wege.
- Die Modelle unterscheiden sich massiv bei Auszahlungshöhe, laufenden Kosten, Erbe und Risiko. Was beim Nachbarn passt, kann für Sie die falsche Wahl sein.
- Leibrente bringt ein lebenslanges Zusatzeinkommen, Teilverkauf und Nießbrauch-Verkauf eine hohe Einmalzahlung, der Rückmietverkauf den vollen Kaufpreis – und ein Immobilienkredit kommt ganz ohne Verkauf aus.
- Achten Sie auf die laufenden Kosten: Nutzungsentgelte beim Teilverkauf liegen aktuell bei rund 6 bis 7 Prozent pro Jahr – ein Immobilienkredit kostet mit 3,5 bis 4,5 Prozent Zins deutlich weniger.
- Vergleichen Sie immer mindestens zwei Modelle und lassen Sie sich unabhängig beraten, bevor Sie unterschreiben.
Stand: 31. August 2026
Inhaltsverzeichnis
- Kann ich mein Haus verkaufen und trotzdem wohnen bleiben?
- Weg 1: Leibrente – Verkauf gegen lebenslange Rente
- Weg 2: Teilverkauf – nur einen Anteil verkaufen
- Weg 3: Verkauf mit Nießbrauch – hohe Einmalzahlung, volles Nutzungsrecht
- Weg 4: Rückmietverkauf – verkaufen und zur Miete wohnen bleiben
- Weg 5: Immobilienkredit – Geld aus dem Haus ohne Verkauf
- Der große Vergleich: alle 5 Wege in einer Tabelle
- Rechenbeispiel: Was bringt ein 500.000-Euro-Haus?
- Welcher Weg passt zu wem?
- Häufige Fragen
Kann ich mein Haus verkaufen und trotzdem wohnen bleiben?
Ja – und zwar rechtlich sauber und im Grundbuch abgesichert. Der Schlüssel ist ein eingetragenes Wohnrecht oder Nießbrauchrecht (bzw. beim Rückmietverkauf ein langfristiger Mietvertrag): Sie übertragen das Eigentum ganz oder teilweise an einen Käufer, behalten aber das verbriefte Recht, in Ihrem Zuhause zu bleiben. Fachleute sprechen von Immobilienverrentung.
Der Bedarf ist groß: Viele Eigentümer ab 65 sind „steinreich, aber geldarm“ – das Vermögen steckt in der Immobilie, während Rente und Rücklagen knapp sind. Ein kompletter Verkauf mit Auszug kommt für die meisten nicht infrage. Genau hier setzen die fünf folgenden Modelle an. Sie unterscheiden sich vor allem in drei Fragen:
- Wie viel Geld bekommen Sie – als Einmalzahlung oder monatliche Rente?
- Was kostet Sie das Wohnenbleiben – nichts, ein Nutzungsentgelt oder eine Miete?
- Was bleibt für die Erben – die ganze Immobilie, ein Anteil oder nichts?
Weg 1: Leibrente – Verkauf gegen lebenslange Rente
Bei der Leibrente verkaufen Sie Ihre Immobilie vollständig – aber statt (oder ergänzend zu) einer Einmalzahlung erhalten Sie eine monatliche Rente auf Lebenszeit. Ihr Wohnrecht wird an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen und ist damit auch bei einer Insolvenz des Käufers geschützt.
Die Höhe der Rente hängt vom Immobilienwert, Ihrem Alter und der statistischen Lebenserwartung ab: Je älter Sie beim Abschluss sind, desto höher die monatliche Zahlung. Das Langlebigkeitsrisiko trägt der Käufer – wer sehr alt wird, profitiert überproportional.
Stärken: lebenslanges Einkommen plus mietfreies Wohnen, keine Instandhaltungspflicht mehr (je nach Vertrag), maximale Planbarkeit. Schwächen: Die Immobilie ist für die Erben verloren; wer früh verstirbt, hat rechnerisch „zu billig“ verkauft (dagegen hilft eine vereinbarte Mindestlaufzeit oder Rentengarantiezeit).
Mehr Details: Ratgeber Leibrente und Die Leibrente im Faktencheck.
Weg 2: Teilverkauf – nur einen Anteil verkaufen
Beim Teilverkauf verkaufen Sie bis zu 50 Prozent Ihrer Immobilie an einen Anbieter und erhalten den Kaufpreis sofort ausgezahlt. Sie bleiben Mehrheitseigentümer, erhalten ein Nießbrauchrecht an der gesamten Immobilie – und zahlen dafür ein monatliches Nutzungsentgelt auf den verkauften Anteil.
Genau dieses Nutzungsentgelt ist der Knackpunkt. Es lag in der Niedrigzinsphase bei rund 3 Prozent pro Jahr und liegt aktuell bei etwa 6 bis 7 Prozent – zwischenzeitlich durch die gestiegenen Euro-Swap-Sätze nach oben getrieben, mit langsamer Entspannung in Sicht. Bei 200.000 Euro Auszahlung bedeuten 6 bis 7 Prozent immerhin 1.000 bis 1.170 Euro Monat für Monat – in der Größenordnung einer marktüblichen Miete, nur dass Sie zusätzlich weiterhin alle Instandhaltungskosten und die Grundsteuer allein tragen. Auch beim späteren Rückkauf oder Gesamtverkauf fallen Durchführungsentgelte (ca. 3–6 %) und häufig eine Wertsicherungsklausel (ca. 17 %) an.
Der Markt ist zudem in Bewegung: Mit EV LiquidHome hat sich 2025 einer der größten Anbieter aus dem Neugeschäft zurückgezogen, Verbraucherschützer klagen gegen zentrale Vertragsklauseln. Was das bedeutet, lesen Sie in unserer Analyse Dunkle Wolken am Immobilienverrentungsmarkt.
Stärken: hohe, flexible Einmalzahlung; Sie bleiben (Mit-)Eigentümer und profitieren anteilig von Wertsteigerungen; Rückkauf möglich. Schwächen: laufende Kosten durch Nutzungsentgelt; Instandhaltung und Grundsteuer bleiben komplett bei Ihnen; komplexe Ausstiegskosten.
Mehr Details: Ratgeber Teilverkauf und Vor- und Nachteile des Teilverkaufs.
Weg 3: Verkauf mit Nießbrauch – hohe Einmalzahlung, volles Nutzungsrecht
Beim Verkauf mit Nießbrauch verkaufen Sie die Immobilie komplett, lassen sich aber ein lebenslanges Nießbrauchrecht an erster Rangstelle ins Grundbuch eintragen. Das ist mehr als ein Wohnrecht: Sie dürfen die Immobilie nicht nur bewohnen, sondern auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten – etwa wenn Sie später in eine kleinere Wohnung oder ins Pflegeheim ziehen.
Der Preis dafür: Der Kaufpreis wird um den Kapitalwert des Nießbrauchs gekürzt. Dieser hängt von Ihrem Alter und dem Mietwert der Immobilie ab – je jünger Sie sind, desto größer der Abschlag. Dafür zahlen Sie nach dem Verkauf kein monatliches Entgelt und sind je nach Vertragsgestaltung auch die großen Instandhaltungslasten los.
Stärken: einmalige hohe Auszahlung ohne laufende Zahlungsverpflichtung; stärkstes Nutzungsrecht (inkl. Vermietung); klare Verhältnisse für alle Beteiligten. Schwächen: spürbarer Abschlag auf den Kaufpreis; Immobilie ist für die Erben verloren; das Modell lohnt sich meist erst ab etwa 70 Jahren.
Mehr Details: Ratgeber Verkauf mit Nießbrauch und Das Nießbrauchrecht.
Weg 4: Rückmietverkauf – verkaufen und zur Miete wohnen bleiben
Der Rückmietverkauf (Sale-and-lease-back) ist das einfachste Modell: Sie verkaufen die Immobilie zum vollen Marktwert – ohne Wohnrechts-Abschlag – und schließen gleichzeitig einen langfristigen oder lebenslangen Mietvertrag ab. Aus dem Eigentümer wird ein Mieter mit besonders geschütztem Mietverhältnis.
Damit erzielen Sie die höchste Auszahlung aller Verkaufsmodelle, zahlen dafür aber eine marktübliche Miete. Entscheidend ist die Vertragsgestaltung: Kündigungsausschluss des Vermieters, klar geregelte Mietanpassungen und die Eintragung des Mietverhältnisses sollten wasserdicht vereinbart sein.
Stärken: voller Kaufpreis, keine Eigentümerpflichten mehr (Instandhaltung, Grundsteuer, Rücklagen), maximale Flexibilität – Auszug jederzeit möglich. Schwächen: dauerhafte Mietzahlung; kein Immobilienvermögen mehr im Nachlass; Sie profitieren nicht mehr von Wertsteigerungen.
Mehr Details: Ratgeber Rückmietverkauf und Der Rückmietkauf im Faktencheck.
Weg 5: Immobilienkredit – Geld aus dem Haus ohne Verkauf
Oft übersehen, von Verbraucherschützern aber regelmäßig als erste Prüfoption empfohlen: Sie verkaufen gar nicht, sondern beleihen Ihre (idealerweise abbezahlte) Immobilie mit einem Immobilienkredit. Die Bank trägt eine Grundschuld ein, Sie erhalten eine Einmalzahlung und bleiben Alleineigentümer – das Haus kann später ganz normal vererbt werden.
Die Zinsen für gut besicherte Darlehen liegen aktuell bei etwa 3,5 bis 4,5 Prozent pro Jahr – und damit deutlich unter den Nutzungsentgelten des Teilverkaufs von 6 bis 7 Prozent. Die Hürde: Banken prüfen die Kapitaldienstfähigkeit, und im hohen Alter ist die Kreditvergabe nicht selbstverständlich – hier lohnt der Weg über spezialisierte Vermittler oder Modelle wie die Umkehrhypothek, bei der das Darlehen erst bei Auszug oder im Erbfall fällig wird.
Stärken: Eigentum und Erbe bleiben vollständig erhalten; meist die günstigste Form der Liquiditätsbeschaffung; keine Vertragsklauseln eines Verrentungsanbieters. Schwächen: monatliche Kreditrate (außer bei der Umkehrhypothek); Bonitätsprüfung; Beleihungsgrenzen begrenzen die Auszahlungshöhe.
Mehr Details: Ratgeber Immobilienkredit.
Der große Vergleich: alle 5 Wege in einer Tabelle
| Kriterium | Leibrente | Teilverkauf | Verkauf mit Nießbrauch | Rückmietverkauf | Immobilienkredit |
|---|---|---|---|---|---|
| Eigentum danach | Käufer | Sie (≥ 50 %) + Anbieter | Käufer | Käufer | Sie (100 %) |
| Auszahlung | Monatliche Rente (+ opt. Einmalbetrag) | Einmalzahlung bis 50 % des Werts | Hohe Einmalzahlung (mit Nießbrauch-Abschlag) | Voller Marktwert | Darlehen bis zur Beleihungsgrenze |
| Laufende Kosten fürs Wohnen | Keine | Nutzungsentgelt (aktuell ca. 6–7 % p. a.) | Keine | Marktübliche Miete | Kreditrate (Zins ca. 3,5–4,5 % + Tilgung) |
| Instandhaltung & Grundsteuer | Meist Käufer | Sie allein | Verhandelbar, oft Käufer | Käufer | Sie |
| Erbe | Entfällt | Ihr Anteil bleibt | Entfällt | Verkaufserlös (sofern nicht verbraucht) | Bleibt vollständig (abzgl. Restschuld) |
| Wertsteigerung | Käufer | Anteilig Sie | Käufer | Käufer | Sie |
| Typisches Mindestalter | ab ca. 65–70 | ab ca. 55–60 | ab ca. 65–70 | flexibel | Bonität entscheidet |
| Größtes Risiko | Früher Todesfall ohne Rentengarantie | Laufende Kosten + Ausstiegskosten | Zu hoher Abschlag bei „jungem“ Abschluss | Mietvertrag ohne Kündigungsschutz | Rate im Alter nicht tragbar |
Rechenbeispiel: Was bringt ein 500.000-Euro-Haus?
Ein vereinfachtes Beispiel: Ehepaar, beide 72 Jahre, abbezahltes Einfamilienhaus mit einem Verkehrswert von 500.000 Euro. So könnten die fünf Wege ungefähr aussehen (gerundete Beispielwerte – die tatsächlichen Konditionen hängen von Anbieter, Region und Gesundheitsdaten ab):
| Modell | Sofort ausgezahlt | Monatlich danach | Fürs Wohnen zu zahlen |
|---|---|---|---|
| Leibrente | 0–100.000 € (optional) | ca. 1.200–1.600 € Rente (erhalten) | 0 € |
| Teilverkauf (40 %) | 200.000 € | – | ca. 1.000–1.170 € Nutzungsentgelt (6–7 % p. a.) |
| Verkauf mit Nießbrauch | ca. 300.000–350.000 € | – | 0 € |
| Rückmietverkauf | ca. 480.000–500.000 € | – | ca. 1.000–1.200 € Miete |
| Immobilienkredit (30 %) | 150.000 € | – | ca. 690–810 € Kreditrate (Zins 3,5–4,5 % + 2 % Tilgung) |
Zwei Dinge zeigt die Tabelle deutlich: Es gibt keinen „besten“ Weg – nur den besten Weg für Ihre Situation. Und: Die Modelle mit hoher Sofortauszahlung erkaufen sich das entweder mit laufenden Kosten (Teilverkauf, Rückmietverkauf) oder mit dem Verlust der Immobilie für die Erben (Nießbrauch, Leibrente).
Welcher Weg passt zu wem?
- Sie wollen ein sicheres Zusatzeinkommen bis ans Lebensende: Leibrente – idealerweise mit Rentengarantiezeit für die Erben.
- Sie brauchen einen größeren Einmalbetrag, wollen aber Eigentümer bleiben: Teilverkauf – aber nur mit genauer Kalkulation des Nutzungsentgelts und der Ausstiegskosten. Prüfen Sie parallel immer den Immobilienkredit.
- Sie wollen die maximale Einmalzahlung ohne laufende Verpflichtungen: Verkauf mit Nießbrauch – besonders stark ab etwa 70 Jahren.
- Sie wollen den vollen Marktwert und maximale Flexibilität: Rückmietverkauf – mit wasserdichtem, lebenslangem Mietvertrag.
- Das Haus soll unbedingt in der Familie bleiben: Immobilienkredit oder Umkehrhypothek – oder ein Verkauf mit Nießbrauch innerhalb der Familie, z. B. an die Kinder.
Unser kostenloser Verrentungs-Check zeigt Ihnen in wenigen Minuten, welches Modell zu Ihrer Situation passt – unabhängig und unverbindlich. Alternativ senden wir Ihnen gern unser Infopaket mit allen Modellen im Detail.
Häufige Fragen zum Verkauf mit Wohnrecht
Kann ich mein Haus verkaufen und mietfrei wohnen bleiben?
Ja. Bei der Leibrente und beim Verkauf mit Nießbrauch wohnen Sie nach dem Verkauf ohne monatliche Zahlung – der Gegenwert des Wohnrechts wird vorab vom Kaufpreis abgezogen. Beim Teilverkauf und beim Rückmietverkauf zahlen Sie dagegen laufend (Nutzungsentgelt bzw. Miete).
Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?
Das Wohnrecht erlaubt Ihnen, selbst in der Immobilie zu wohnen. Der Nießbrauch geht weiter: Sie dürfen die Immobilie auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten – wichtig, falls Sie später ausziehen oder pflegebedürftig werden. Beide Rechte gehören an die erste Rangstelle im Grundbuch.
Welche Variante bringt die höchste Auszahlung?
Der Rückmietverkauf, weil kein Wohnrechts-Abschlag anfällt – Sie erhalten annähernd den vollen Marktwert, zahlen danach aber Miete. Bei Nießbrauch und Leibrente reduziert der Wert des Nutzungsrechts die Auszahlung; beim Teilverkauf ist sie auf maximal 50 Prozent des Immobilienwerts begrenzt.
Was passiert, wenn ich später ins Pflegeheim muss?
Mit einem Nießbrauchrecht können Sie die Immobilie vermieten und die Mieteinnahmen für die Pflegekosten nutzen. Ein reines Wohnrecht erlischt in der Praxis oft ungenutzt – achten Sie auf eine vertragliche Abfindungsregelung für diesen Fall. Beim Rückmietverkauf kündigen Sie einfach den Mietvertrag.
Was bleibt für meine Erben übrig?
Beim Immobilienkredit die gesamte Immobilie (abzüglich Restschuld), beim Teilverkauf Ihr Eigentumsanteil, beim Rückmietverkauf der nicht verbrauchte Verkaufserlös. Bei Leibrente und Nießbrauch-Verkauf geht die Immobilie an den Käufer – dafür haben Sie den Wert zu Lebzeiten genutzt. Sprechen Sie frühzeitig mit Ihrer Familie: Oft ist ein Verkauf innerhalb der Familie die beste Lösung.
Ist die Immobilienverrentung sicher?
Die Nutzungsrechte sind bei sauberer Vertragsgestaltung grundbuchlich geschützt – auch bei einer Insolvenz des Käufers. Wichtig sind: Eintragung an erster Rangstelle, ein unabhängiges Verkehrswertgutachten und die Prüfung des Vertrags durch einen eigenen Anwalt oder Notar. Zur aktuellen Marktlage lesen Sie unsere Analyse Dunkle Wolken am Immobilienverrentungsmarkt.